경매란 자본주의 시장 경제체제에서 없어서는 안 될 제도입니다. 채무를 비롯한 여러 가지 이해 관로 인해 복잡해진 나머지 소유자가 포기해 버린 부동산이 있습니다. 그 부동산에 모든 채무관계나, 이해관계를 싹 정리하고, 새로운 소유자를 찾아서 넘겨주는 과정이라고 할 수 있습니다. 경매를 통해 부동산을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다면 좋겠다는 생각으로 저도 올해 초부터 경매 공부를 하였습니다.
말소기준 권리
경매에서 꼭 배워야 하는 용어는 바로 이 말소기준 권리입니다. 경매에 관심이 없던 저는 처음엔 이 말조차 생소했었는데요 어떤 부동산에 얽힌 모든 채무관계나 이해관계들을 경매라는 과정을 통해 싹 정리해야 하는데 그 기준이 되는 권리를 말소기준 권리라고 합니다. 부동산 등기부등본에는 부동산에 관한 모든 권리관계가 나열되는데 말소기준 권리도 등기부등본에 기록되어 있습니다.
경매의 권리분석
경매의 권리분석에서 제일 중요한 권리는 말소기준 권리입니다. 사실 말소기준 권리의 사전적 의미보다 말소기준보다 먼저 있느냐 나중에 있느냐가 더 중요합니다. 먼저와 나중, 시간에 따른 순서를 말합니다.
말소기준보다 먼저 있으면 선순위 권리라고 하고, 말소기준 권리보다 나중에 있으면 후순위 권리라고 부릅니다.
말소기준 권리는 기준이 되는 것입니다. 말소기준 권리보다 시간순으로 늦게 들어와 있는 권리들이 있다면, 경매 과정 후에 말끔하게 정리되고 그 모든 권리들이 소멸됩니다.
반대로 시간 순서에 따라 말소기준 등기보다 일찍 들어온 권리는 우리가 선순위 권리라고 부릅니다. 경매에 들어가고자 할 때, 이 선순위 권리가 있는 물건은 조심해야 합니다. 소멸이 되지 않고 낙찰자가 떠안게 되는 권리가 있으므로 꼼꼼히 공부하여야 합니다. 무작정 입찰에 들어갔다가는 경매로 시세보다 저렴하게 부동산을 얻을 수 있는 게 아니라고 오히려 더 비싸게 얻게 될 수 있기 때문입니다.
자, 경매 초보자 여러분, 우리는 "말소기준 권리" 보다 먼저 들어온 권리가 있느냐 없느냐, 이것만 보시면 되는 것이지요~? 내가 정말 안전한 물건으로만 경배 입찰에 들어가고 싶다면, 경매과정 후에 말소기준 권리 이후에 모든 권리가 소멸되는가? 이거 하나만 기억해도 권리분석은 첫걸음을 띄었다고 할 수 있습니다.
이것만 기억합시다~!
선순위 권리→ 인수
*말소기준 권리
후순위 권리→소멸
이것만 알고 입찰에 들어가셔도 충분히 경매의 과정을 통해 수익을 내실수 있으실 겁니다.~
댓글